El pleno de la Sala Civil del Tribunal Supremo, en la reciente sentencia de 27 de noviembre de 2019 ha declarado la nulidad de dos escrituras notariales de préstamo y opción de compra de vivienda otorgadas bajo el ejercicio de poder de representación.

El análisis se centraba en dos cuestiones: la suficiencia de poder para realizar las operaciones y si existió abuso de poder de representación por parte del apoderado. En este caso, se trataban de unos poderes de representación otorgados por una madre a su hijo.

Respecto a la primera cuestión, el Tribunal Supremo recuerda que el art. 1713 Código Civil no exige que el mandato para enajenar especifique los bienes que se pueden enajenar, por lo que, aunque no se designen los bienes concretos sobre los que el apoderado puede realizar las facultades conferidas, es suficiente el poder en que se especifique la facultad de «vender o enajenar bienes inmuebles».

En su argumentación indica que, si se documenta el poder de representación y se hace constar, entre otras, la facultad de ejecutar actos de enajenación no es preciso que, además, se especifiquen los bienes concretos a los que tal facultad se refiere. No hay ningún precepto que imponga tal exigencia que, por lo demás, no sería adecuada a la función que puede desempeñar la representación.

Sin embargo, la validez y suficiencia de un poder no impide que los tribunales puedan apreciar la falta de eficacia o de validez del negocio celebrado en representación cuando, en atención a las circunstancias (la relación subyacente existente entre las partes y sus vicisitudes, la intención y voluntad del otorgante en orden a la finalidad para la que lo dispensó y en relación a las circunstancias concurrentes, el conocimiento que de todo ello tuvo o debió tener el tercero, etc.) se haya hecho un uso abusivo del poder.

El Tribunal Supremo, tras examinar las condiciones en las que se concertaron las operaciones, confirma la sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia que declaró la nulidad del contrato celebrado por falta de consentimiento contractual (artículo 1261 Código Civil) en relación con los artículos 1714 y 1727 (falta de vinculación del mandante de lo actuado por el mandatario que traspasa los límites del mandato y el precepto 7 CC (ejercicio de los derechos conforme a la buena fe y abuso de derecho).

Las razones por las que decide declarar la ineficacia del negocio estipulado por el representante (en el caso enjuiciado su hijo) con tales terceros por abuso de poder fueron las siguientes:

  • que el préstamo y la opción de compra están causalmente relacionados y constituyen un acto de disposición y gravamen sobre un inmueble de especial importancia cuantitativa, si bien el valor de la vivienda era muy superior al que se fijó en el contrato de opción.
  • que no se ha acreditado que en el destino dado al principal del préstamo la poderdante haya resultado beneficiada.
  • que las demandadas tenían conocimiento de la extralimitación del poder, al haber actuado en las dos operaciones simultáneas, lo que evidenciaba mala fe.

Sin embargo, aunque no haya sido el razonamiento principal de la sentencia la Audiencia Provincial de Valencia, no deja de ser interesante la conclusión que alcanza sobre que la demandante poderdante no pudo querer ofrecer su vivienda como garantía del pago de un préstamo por un importe inferior a la mitad de ese valor que se atribuye a la vivienda, por mucho que pueda admitirse que pudiera querer apoyar a su hijo a solventar su precaria situación económica.

Adjuntamos el enlace de la sentencia. http://www.poderjudicial.es/stfls/TRIBUNAL%20SUPREMO/DOCUMENTOS%20DE%20INTER%C3%89S/TS%20Civil%20Pleno%2027%20noviembre%202019.pdf