El pasado 28 de diciembre de 2022 se publicó el RD ley 20/2020 regulador de medidas de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra de Ucrania y de apoyo a la reconstrucción de la isla de la Palma y a otras situaciones de vulnerabilidad.
Según la exposición de motivos, este texto contiene un paquete de medidas que tratarían de paliar las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania y con la finalidad de paliar el proceso inflacionista en los precios.
Las principales medidas adoptadas en materia de alquiler son: limitación de la aplicación de la variación anual de Índice de Precios al Consumo en arrendamientos de vivienda, la suspensión de lanzamientos en situaciones de vulnerabilidad sin alternativa habitacional hasta junio de 2023 y, consecuentemente, la ampliación del plazo para solicitar una compensación económica a los organismos públicos y la prórroga de la duración del contrato de arrendamiento.
En referencia a la primera medida, justifica la exposición de motivos que se limita de forma extraordinaria la actualización de la renta hasta el 31 de diciembre de 2023 “con objeto de evitar un shock generado por factores exógenos, del contexto nacional e internacional que son ajenos al ámbito del arrendamiento de vivienda”. La medida consiste en, defecto de acuerdo entre las partes, la actualización de la renta no pueda superar el resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad. Esta limitación que operará si las partes no llegan a un acuerdo, se aplica de forma indistinta, sea o no gran tenedor el arrendador, lo cual a no parece del todo razonable.
Se recuerda que para ser gran tenedor la persona física o jurídica debe cumplir cualquiera de estos dos requisitos:
- que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o
- una superficie construida de más de 1.500 m2de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros
Se extienden las medidas introducidas en el en el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, ahora como consecuencia de la guerra en Ucrania y el consiguiente incremento inflacionario se prorrogan las medidas de protección de personas en situación de vulnerabilidad que fueron introducidas con motivo de la COVID-19.
En particular, se amplía hasta el 30 de junio de 2023 la suspensión de los procedimientos y lanzamientos en los supuestos y de acuerdo con los trámites ya establecidos, así como la posibilidad, hasta el 31 de julio de 2023, de solicitar compensación por parte del arrendador o propietario, medida ya recogida en el Real Decreto-ley 37/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes para hacer frente a las situaciones de vulnerabilidad social y económica en el ámbito de la vivienda y en materia de transportes.
Así pues hasta 30 de junio de 2022 en todos los juicios verbales que versen sobre reclamaciones de renta o cantidades debidas por el arrendatario, o la expiración del plazo de duración de contratos suscritos conforme a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que pretendan recuperar la posesión de la finca, se haya suspendido o no previamente el proceso en los términos establecidos en el apartado 5 del artículo 441 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, la persona arrendataria podrá instar un incidente de suspensión extraordinaria del desahucio o lanzamiento ante el Juzgado por encontrarse en una situación de vulnerabilidad económica que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva.
Para que opere la suspensión la persona arrendataria deberá acreditar que se encuentra en alguna de las situaciones de vulnerabilidad económica descritas en las letras a) y b) del artículo 5.1 del real decreto-ley mediante la presentación de los documentos previstos en el artículo 6.1. El Letrado de la Administración de Justicia dará traslado de dicha acreditación al demandante, quien en el plazo máximo de diez días podrá acreditar ante el Juzgado, por los mismos medios, encontrarse igualmente en la situación de vulnerabilidad económica descrita en la letra a) del artículo 5.1 o en riesgo de situarse en ella, en caso de que se adopte la medida de suspensión del lanzamiento.
Una vez presentados los anteriores escritos, el Letrado de la Administración de Justicia deberá trasladar inmediatamente a los servicios sociales competentes toda la documentación y solicitará a dichos servicios informe, que deberá ser emitido en el plazo máximo de diez días, en el que se valore la situación de vulnerabilidad del arrendatario y, en su caso, del arrendador, y se identifiquen las medidas a aplicar por la administración competente.
El Juez, a la vista de la documentación presentada y del informe de servicios sociales, dictará un auto en el que acordará la suspensión del lanzamiento si se considera acreditada la situación de vulnerabilidad económica y, en su caso, que no debe prevalecer la vulnerabilidad del arrendador. Si no se acreditara la vulnerabilidad por el arrendatario o bien debiera prevalecer la situación de vulnerabilidad del arrendador acordará la continuación del procedimiento. En todo caso, el auto que fije la suspensión señalará expresamente que el 30 de junio de 2023 se reanudará automáticamente el cómputo de los días a que se refiere el artículo 440.3 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, o se señalará fecha para la celebración de la vista y, en su caso, del lanzamiento, según el estado en que se encuentre el proceso.
Acreditada la vulnerabilidad, antes de la finalización del plazo máximo de suspensión, las Administraciones públicas competentes deberán, adoptar las medidas indicadas en el informe de servicios sociales u otras que consideren adecuadas para satisfacer la necesidad habitacional de la persona en situación de vulnerabilidad que garanticen su acceso a una vivienda digna. Una vez aplicadas dichas medidas la Administración competente habrá de comunicarlo inmediatamente al Tribunal, y el Letrado de la Administración de Justicia deberá dictar en el plazo máximo de tres días decreto acordando el levantamiento de la suspensión del procedimiento.
Por último, se contempla nuevamente una prórroga extraordinaria del plazo de los contratos de arrendamiento de seis meses desde la fecha de finalización, durante la cual se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Tampoco se comprende la aplicación de esta medida, puesto que las circunstancias actuales distan de ser las del confinamiento, época en la que por motivos obvios si estaba justificada la prórroga de duración del contrato cuyo plazo fuera a vencer durante el confinamiento, puesto que difícilmente podía buscarse una alternativa habitacional.
Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes, o en el caso de que el arrendador haya comunicado en los plazos y condiciones establecidos en el artículo 9.3 de la LAU, la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Se recuerda que la renta del contrato aplicable durante esta prórroga extraordinaria podrá actualizarse conforme a los términos establecidos en el contrato, con sujeción a las limitaciones establecidas en el artículo 46 del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania